每经记者 包晶晶
房贷延迟2个月，结果赔了490万元！
中国裁判文书网日前公布了一则案例，因为银行房贷延迟了2个月，上海一买房人合同违约被卖家起诉，要求解除合同并赔偿490万元，卖家胜诉。
这意味着，上海这位买房人支付的745万元定金有一大半打了水漂，490万元赔偿金几乎等同于一套普通住房的价格。
上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者表示，既然法院判决赔偿490万元，说明符合双方在合同中的约定内容。违约除了要支付违约金之外，如果给对方造成了实际损失，对方有权要求违约金以外的赔偿。
法院：买方败诉赔付490万元
经上海市黄浦区人民法院一审查明，2020年5月27日，出售方与买受方签订房地产买卖居间协议，转让价格共计1550万元。按照约定，买方在签订买卖合同当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元。
至此，买卖双方一切都相当顺畅，原告也在2020年6月左右将房屋交付给了买方使用。只等银行放款，双方办理过户，交易便告正式完成。
但银行放款偏偏迟到了2个月。期间，卖方多次与买方签订补充协议，也通过律师函告知和催讨，但银行房贷迟迟不来。最终，由于和买方多次协商未成，卖方只能诉至法院，要求违约金310万元、房屋整修费损失180万元，合计490万元。
由此，买方申请办理的745万元贷款发生延期，直接影响到合同约定的过户时间2020年8月30日，卖方在2020年9月15日发出律师函，告知被告应于过户前付清全款，希望其在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，原告有权解除合同，并要求被告赔偿违约金及装修损失等。
一审黄浦区人民法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定（且本案涉案交易经双方多次以补充条款，协议书明确约定）的情况下，买方却未及时履行其付款义务（尤指第二期的房价付款义务，其首付房价款部分伍亭颖同样有逾期支付情况，且为此还偿付了利息），在最终并未能取得本案范俊、应爱萍谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍亭颖是无法免除的。
由于买方违约，就卖方的解约行为而言，依据合同法相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。另依据本案涉案合同的约定，买方逾期履行债务超过10日，卖方即享有单方解除权的条件也早已成熟。
而因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），则会因一方违约引致相对方所承受的经济损失亦相应较大。结合本案相关已查明的事实，本案原告由于被告的违约，可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任。
最终，法院判决：确认原告与被告就签订的《上海市房地产买卖合同》（含补充条款、附件）、协议书均于2020年10月7日解除；被告应于判决生效之日起10日内搬离并归还原告房屋，如逾期，则应追加支付房屋占有使用费，按照1000元/天的标准计算，计算至实际归还之日止；被告应于本判决生效之日起10日内一次性偿付原告违约金310万元、房屋整修费损失180万元。
律师：可协商“以放贷时间为准”条款
巨额赔偿金一出，令不少处于交易中的买家都对银行放款会否造成违约深感焦虑，而不少卖家同时也是买家，在置换房屋的过程中一环套一环，一旦银行出现放款周期延长，必然影响整个交易。此时如何保障资金安全？
盈科律师事务所全球合伙人郭韧律师对《每日经济新闻》记者表示，“卖家和买家保证自己的资金安全，其实是冲突的，因为卖家保证自己的资金安全，买家就保证不了自己的付款安全。最好是双方在合同中明确约定付款时间，以及逾期付款的违约责任，一旦这样约定了，那么基本上可以保障资金安全。”
在本案中，卖方与买方多次签订合同补充条款或发出催告。事实上，2020年9月25日、10月7日的微信聊天中，被告确认收到了律师函和解除通知，并表示抱歉，且被告明知原告出售涉案房屋是为了给母亲另行购买居住房屋，被告的逾期付款行为影响了原告再行购房的目的。
放贷速度普遍放缓的情况下，郭韧律师建议，“对于买家来说，可以协商‘以银行放贷为准’这样的条款以避免因银行放贷逾期产生的违约责任。对于卖家来说，最好在合同中写明最晚打款日期，如果超时应该承担多少违约金，这样房东就能保障自己的权益不受损害。”
但必须注意，贷款逾期发放跟逾期过户没有审批，这是两个概念，就是如果贷款没有获得审批，导致延期无法过户的话，那其实就是买家违约。因为买家没有这个贷款的能力，那就要承担相应的违约责任。
