京沪房贷利率下调，提前还贷是否划算？一线城市房贷还会降吗？

　　来源：国际金融报

　　随着最新一期LPR（贷款市场报价利率）“降息”，北京上海等一线城市纷纷下调房贷利率，同步下探15个基点。以100万元商业贷款25年期为例，首套房每月可以少还87.73元，在理财基金收益率下跌、居民储蓄率高的情况下，有居民想要提前还贷，是否划算？未来一线城市的房贷利率是否还有下行空间？

　　京沪房贷利率同步下调

　　5月15日，央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点，按4月20日发布的5年期以上LPR（4.6%）计算为4.4%。自从首套房按揭利率降至4.4%后，目前多个城市相机跟进启动了首套房4.4%的最低利率，其中不乏一些热门的一二线城市，包括青岛、广州、深圳、重庆、天津、苏州等。

　　尽管天津在LPR下调当日立刻响应政策执行，但北京上海等一线城市还未跟进。“估计大概率不会执行。北京如果也执行这个政策，对市场的冲击力太大了。”5月20日，一位北京房地产人士对记者表示。

　　但就在5月23日，记者致电北京、上海多家银行，发现房贷利率纷纷下调。

　　北京首套房贷利率由此前的5.15%降至5%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。“5年期以上LPR利率为4.45%，商贷首套房利率4.45%+55个基点到5%，商贷二套4.45%+105个基点到5.5%，对比上个月下调15个基点。”

　　而上海地区部分银行房贷利率已按照新的5年期LPR报价降低15个基点， 由4.95%降到4.8%，二套房贷利率由5.65%降到5.5%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，单从近期北京和上海两座城市的调降情况来看，两个城市下调的动作和幅度基本一致，且调降范围涵盖了首套和二套房，对有改善型购房需求的群体有助于降低购房成本。

　　5月以来，各地楼市调控步伐明显加快，背后与房地产行业低迷不无关系。根据易居研究院智库中心发布的《全国百城住宅成交监测报告》，5月份预计北京新房成交面积将下跌14%，上海则将下跌96%。可以看出，两个城市的房地产市场面临较大压力。

　　“尤其是疫情的干扰，会使得市场成交面临不确定影响。当前全国各地纷纷调低利率，客观上也要求此类城市跟着下调。”严跃进特别提到，此次下调很大程度上有助于促进房地产市场稳定，若后续房地产市场压力依然较大，不排除房贷利率进一步下调的可能。

　　提前还贷划算吗

　　“我是5月20号签约的，恰好那天降息，银行经理跟我说的。虽然降得不多，但能省一点是一点。”一位当天签约的客户表示。

　　那么这次下调15个基点，究竟能给房贷一族每月省多少钱？以100万元商业贷款、期限25年、等额本息还款方式计算，下调15个基点以后，首套房月供将减少87.73元，二套房月供将减少89.91元。

　　“跌了一点，现在首套房利率降到5%，降幅不是特别大，不用过分解读。”北京某国有大行的工作人员告诉记者。

　　需要说明的是，存量房贷用户的利息调整或者说已经在还贷的购房者，要等到明年元旦后才能享受到利率下调的优惠。

　　有网友戏称，这样的利率降幅好比玛莎拉蒂的1000元代金券，对于买房的意愿起不了作用。因此，近期互联网上关于提前还贷的讨论愈演愈烈。不少网友当时办理的房贷利率较高，有的甚至高达6%，那么提前还贷能节约大笔利息钱。

　　方正证券算了一笔账，假设一些居民在2018年10月购买了房子，这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中按揭利率的绝对高点。提前偿还利率5.7%的房贷节省的利息支出与年化3.5%的理财收益率能基本打平。因而，对高于3.5%的理财收益率来说，提前偿还房贷是不划算的。

　　但结合目前理财、基金产品的大幅下跌，与房贷利率出现明显的利差，因此用手上的闲钱提前还完房贷，也算是一种投资收益。“当前出现提前还贷的情况，也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%-4%的理财收益存疑。”方正证券表示，“由于居民储蓄率处于高位，并且低风险资产收益率短期将处于低位，居民提前偿还房贷的行为短期内将继续存在。但按揭利率将进一步下行，新增按揭贷款也将逐步增加，居民不会持续去杠杆。”

　　房贷利率是否还会降

　　记者近日采访了多位专家，大多数表示受疫情影响，楼市成交面临不确定性，当压力过大时不排除未来房贷利率还有下调空间，但未来一线城市的利率下调应谨慎，因为对于一线城市而言，利率一旦降得太低，将面临房价上涨的风险。

　　首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池接受《国际金融报》记者采访时表示，目前房贷利率还是比5年以上的LPR利率4.4%要高，未来房贷利率仍有下行空间。

　　“历史上商业住房贷款利率打过7折，现在楼市低迷，加上疫情影响，房贷利率还应该下降，从稳定金融市场、满足民生住房需求、支持合理性购房需求来看，适当降低购房人负担，购房贷款利率不应高于中小微企业贷款利率。”赵秀池告诉记者。

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《国际金融报》记者表示，首先，LPR-20个基点只是首套房的最低利率，银行不能突破这个底线，但具体定多少、上浮多少，一是要因城施策，二是当地银行根据房贷额度、楼市风险、房贷份额竞争，自己来定。所以，央行下调LPR基准，下调首套房最低利率（LPR-20个基点），并不代表每一个城市都要降到底。

　　他认为，一线城市的下调空间不大。“一线城市基本面好，需求被疫情耽搁，5月底-6月初疫情得到控制，届时需求会大幅度释放，这个时候，疫情纾困、利率降低、政策松绑等利好效应会叠加释放，对楼市将形成巨大利好。所以这个时候，不太适宜再明显降低利率，否则房价就要暴涨了。”李宇嘉表示，一线城市住宅库存基本都在10个月左右，库存很小。而且今年供地、房地产新开工都在下降，需求一旦回暖，供应跟不上，房价就要涨了。

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