文/意见领袖专栏作家 李庚南
近年来，随着“房住不炒”理念的深化，保障性租赁住房逐渐成为与房地产相关的高频词。市场各方对保障性租赁住房给予了太多的厚望，对金融的支持也给予了更多的期盼。
日前，继2022年1月末与央行联合出台《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》后，银保监会又会同住房和城乡建设部出台了《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》进一步明确了银行保险机构在助力保障性租赁住房建设方面的目标、原则和实施路径。意在构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系，加大对保障性租赁住房建设运营的支持力度。
如果跳出保障性租赁住房建设本身，从更多视角看，促进银行保险机构支持保障性租赁住房的举措实为当前面对多重压力、缓解诸多矛盾的“一箭多雕”：
一解民生居住之困，助力共同富裕建设。
“共同富裕”最直白的内涵，就是社会全体成员都过上富足、美好的生活；改善全体居民的居住状况，实现“居有定所，住有所居”，是共同富裕应有之意。而实现这一目标的有效途径是，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。其中，大力发展保障性租赁住房无疑是缓解大城市新市民、新生代住房问题的主要依托。随着我国城镇化进程加快，人口向经济发达地区聚集的趋势日益明显，大城市、特大城市住房供需矛盾突出，矛盾集中在进城务工人员、新市民、城市新青年等群体。而现有的租赁住房市场相对滞后，亟需政策性租赁住房建设来弥补这一短板。
《意见》明确了银行保险机构支持保障性租赁住房建设的核心原则之一，就是“以人民为中心”，通过增加保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。要求银行保险机构切实提高政治站位，以不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感为落脚点，将支持保障性租赁住房发展作为推进共同富裕的重要举措，做好对保障性租赁住房的金融支持。可以说，支持保障性租赁住房建设是银行保险机构助力共同富裕社会建设的现实切入点之一。
二解房企出路之困，推动行业稳健发展。
尽管自去年四季度以来，政策层面在坚持“房住不炒”定位的同时，从防范风险、保障刚需的角度对房地产信贷行为进行了纠偏，房地产领域信用局部偏紧的现象得到一定程度缓解；但房地产调控总基调未变，调控力度并未放松。“三条红线”、房地产贷款集中度监管叠加市场需求萎缩，使房地产行业面临资金回笼缓慢、外部融资困难、到期债务压力大等现实困境，房企经营亏损、资金链断裂乃至陷入债务危机的情况频现。据中指研究院统计，截至2022年2月8日，A股64家房企发布业绩预告，亏损27家，占比42.2%。据人民法院公告网，2021年全国约有343家房企发布了相关破产文书。2022年以来，截至2月27日全国又有2家房地产相关企业申请破产、被终止破产或破产重组。
正如万科董事局主席郁亮在万科2022年会上所预言，“房地产行业已进入‘黑铁时代’，进入缩表出清阶段。对房地产行业而言，缩表出清即去金融化，是发展的必然趋势。”这种情况下，大型房企需考虑如何缩表瘦身、去金融化，中小房企则面临并购重整或市场出清。在持续调控格局下，参与建设保障性租赁住房无疑为房企开辟了一条可持续的新“赛道”。通过介入保障性租赁住房建设，房企一方面可以缓解现金流压力，也能借此优化结构，逐渐步入良性循环和健康发展轨道。
三解银行资产之困，促进金融风险防控。
自去年12月以来，央行先后推出全面降准、非对称降息、全面降息举措，明确向市场传递出边际宽松的货币政策导向，宽信用趋势日渐凸显。但在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”背景下，商业银行面临“资产荒”的困惑。传统的资产配置领域，信用风险与政策风险渐次释放，实体企业有效需求不足制约了银行信贷投放规模与节奏；难以找到“好资产”成为银行业当下的困惑。1月份M2-M1增速差持续走扩、银行票据融资高位运行，从侧面印证了这一现状。
《意见》及此前央行、银保监会的联合发文，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，既为银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目信贷投放预留出一定的空间，更为处于“资产荒”中的银行机构提供了安全稳健的展业方向。同时，也为银行保险机构围绕保障性租赁住房开展金融产品创新提供了新路径。如支持银行机构针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，增强贷款保障能力；鼓励保险机构为保障性租赁住房在建工程提供工程保险，为保障性租赁住房项目在经营期提供财产保险；鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利等。
四解投资下滑之困，更新投资增长引擎。
尽管2021年，我国经济总体保持恢复态势，经济发展和疫情防控双双保持全球领先地位，经济增速总体展示出韧性十足；但从经济增长的驱动力即“三匹马车”看，背后的隐忧毋庸讳言的。一向作为经济增长主引擎的投资增速已滑落至4.9%，某种程度上成为经济增长的拖累。2022年，稳字当头的经济发展总基调势必对投资给予更高的期望。一方面，出口高增长的势头在2022年将面临诸多不确定性影响，出口动能或现衰弱迹象，此前因率先复苏所吸引的国际转移订单势必逐渐被分流。数据表明，1月份中国制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，比上月回落0.2个百分点。其中，PMI新出口订单指数为48.4%，已连续9个月低于荣枯线。另一方面，尽管2021年消费对GDP增长贡献了65.4%，但受疫情反复、居民债务负担上升等影响，居民消费动能仍不足，大概率呈温和增长态势。
因此，2022年经济增长对投资的倚重或明显增强。中央经济工作会议已明确提出要适当超前发展基础设施，这无疑为2022年全社会固定资产投资增长做了有力铺垫。但是，从近年固定资产投资看，单靠基础设施投资或独臂难撑。而制造业投资受内外部环境形成的供给约束、利润分化影响，增长空间相对有限；至于房地产这一传统的投资“发动机”，无论是地方政府还是金融机构都难免投鼠忌器。但在政策加持下，保障性租赁住房建设或有助打破这一尴尬，既助力投资增长又免入房地产刺激经济增长的老路，让房地产投资这一“发动机”在新的赛道上发挥作用。
需清楚的是，银行保险业开展保障性租赁住房也并非是没有风险的。低租金、长回报本身就隐含了长期投资的风险。而项目经营主体本身的资信、资本实力等也关乎项目的成败。特别是在央企国企托底特征明显的情况下，尤需警惕保障性租赁住房会否成为地方政府隐性债务的温床？为此，《意见》明确要求银行保险机构以风险可控为前提，严格尽职调查，审慎评估风险，不得以保障性租赁住房的名义搞变通，打“擦边球”，进行监管套利。对于银行保险机构而言，既要考虑保障性租赁住房的民生属性，让利居民；又要遵循商业可持续原则，合理定价；还要严守合规底线，防范套利。这些都是需要银行保险机构在实践中取努力平衡的。
值得探讨的是，作为促进房地产市场稳健发展的一项“长效机制”，我们对保障性租赁住房发展前景或许还需要进一步评估，包括市场的供需、市场相关方的内在驱动以及实效等问题。保障性租赁住房的市场需求究竟有多大？保障性租赁住房的建设投入来对房地产开发形成正向拉动力究竟有多大？保障性租赁住房真的能替代商品房？这些都是有待市场来检验的问题。