文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
可以预见，随着公募REITs的推进和范围的拓展，来自供给侧、需求侧驱动力的嬗变将逐渐改变房地产市场的预期，促进市场的理性发展。
酝酿已久的中国版REITs即将正式起航了。
4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），旨在有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具。在疫情防控、复工复产形势依然严峻的背景下，公募REITs的推出显然别具深意。
那么，公募REITs对于正面临资金链困扰的房地产行业而言是否为久旱之甘霖？
答案是否！从本意理解，REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）最直接受惠的无疑应该是房地产，当然也包括酒店仓储、基础设施等其他不动产。从国际经验看，基础设施与持有型房地产是REITs两类基础资产。
但此次我国推出的公募REITs，明确定义为公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施基金），聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。这一定位显然综合考量了房地产调控等诸多因素，意在避免对近年来房地产调控既有成效的侵蚀。因此，短期看公募REITs的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张局势。
但是，公募REITs并非与房地产全不相干。毕竟，基础设施REITs并未将商业地产摒除在外，其中如仓储物流、产业园、数据中心均属于广义商业地产范畴，这或将为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫。而且，从长远看，基础设施建设势必推动周边土地、物业的升值。
更深远的意义是，公募REITs的推进或将从供需两侧对房地产市场形成深刻影响，破解房地产市场的痼疾，改变被扭曲的市场预期。
回顾我国房地产调控与市场波动的轨迹，不难发现，长期以来楼市之所以难以走出“调一调，涨一涨，越调越涨”的怪圈，关键是因为有两种分别来自供给与需求侧的推动力量：一方面，是来自供给端的“土地财政”。地方财政驱动土地价格刚性上升，进而推升房价上升；另一方面，是来自居民投资房地产的偏好。除了“居者有其屋”传统观念影响下的刚需外，房地产资产内生的投资性叠加居民投资渠道的匮乏，是居民偏好投资房地产的需求侧因素。
上述来自供需两方面的因素构成了房地产持续高位运行的内在驱动力。这无疑也为我们从根本上根治房地产上涨动能、改变房地产预期提供了思路。公募REITs的推出，恰好从供需两端为我们提供了破解房地产难题的路径。
从供给端看，公募REITs将有助于降低地方政府对土地的依赖，缓解房价上涨带来的调控压力。
尽管影响各地房价上涨的要素很多，但土地价格高企是一个比较共性的问题。地方政府对土地的高度依赖性，使之通过“卖地”来平衡地方财政预算、经营城市的内在驱动一直很强。这种冲动叠加土地招拍挂机制，直接推动土地价格的上升；而土地价格上升实际上成为房价上涨的核心因素。只要土地财政的格局不改变，地方政府这种驱动就不会自动消减，房价上涨的内核就始终在哪里。据CRIC数据分析，大部分城市土地财政依赖现象非常严重，土地财政依赖度超过50%的城市共26个。
近年来，在“一城一策，因城施策”和压实地方政府责任导向下，新建商品房价格基本处于被“摁住”的状态。但这种状态的持续，其潜在效应其实大家都心知肚明。最基本的表象是新房与二手房价格倒挂客观存在的牟利空间，成为楼市挥之不去的“躁动”。
公募基础设施REITs的推出，无疑将有助于地方政府盘活资产，降低负债率。一方面，可以盘活地方政府基建领域的存量资产，将长期以来沉淀于基础设施建设领域的资金置换出来，将缺乏流动性的、固化的基础设施存量资产转化为流动性较强的金融产品；另一方面，有助地方政府化解存量债务风险，也为复工复产背景下新一轮基础设施建设拓宽资金来源。从而，逐渐降低对土地的依赖性，缓解土地价格对房价的推升。
从需求端看，公募REITs将有助于拓宽居民投资渠道，推动居民储蓄转化为投资。
尽管除房地产外，居民还有基金、股票等投资渠道，但一幕幕惨痛的投资教训在不断加剧居民对风险的厌恶。数据显示，将近三分之二家庭不能承受本金亏损，属于极度风险厌恶型，而房地产因此成为大多数人“安放”资产的最佳地方。据《中国家庭财富调查报告2019》，2018年末我国居民总资产达465万亿元人民币，其中房地产为325.6万亿元，即居民财产70%集中于房地产；央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，进一步证实了居民偏爱房地产的投资倾向。当然，如此高的户均住房拥有率包含了平均的因素，不排除依然还有很多人买不起房子、无房可住；但至少说明一个问题，房地产仍是居民储蓄转为投资的一种主要形式。
其根源是，居民投资渠道过少、过窄，特别是稳健型的渠道较少。而在有迹可循的时期，房地产至少是一种比较好的选择。尽管我们主张“房住不炒”，但是不应简单否定房地产固有的类金融属性，以及客观存在的投资需求。对于这种需求而应疏而导之，特别要通过合理的机制区分投资与投机需求。
实际上，居民这种投资需求始终在那里。我们看到，近年来在“房住不炒”调控导向下，境内一些投资者将目光转向了海外房地产。这种情况一方面是个人投资者要冒更多、更大的风险；另一方面，也客观上导致资本的流出。因此，如何重视居民的投资需求，正确引导居民的投资取向，避免居民投资需求对房地产市场的负向作用，正成为一个亟需面对的课题。
前不久国家发改委等23部委联合印发了《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》，明确提出要“稳定和增加居民财产性收入”。如何促进居民财产性收入的增长？显然不是靠接近零利率的储蓄，而是要靠投资实现资产的增值。这就需要切实拓宽居民投资理财的渠道，让居民在楼市之外找到相对稳健可信的投资方向，实现居民储蓄向投资的顺利转化。
面向社会公众的基础设施REITs，无疑将为居民储蓄转化为投资、满足居民稳健投资需求提供一条理想的通道。按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，基础设施项目需满足权属清晰无瑕疵，现金流持续、稳定，投资回报良好，现金流由市场化运营产生，不依赖第三方非经常性收入等条件。若果如此，将为中小投资者提供稳定理想的回报，有利于引导不动产投资进入价值投资的通道。
当然，公募REITs对房地产供需两端的影响，还取决于公募REITs究竟能在多大程度上盘活基础设施存量资产，多大程度上降低地方政府负债率，以及所提供的收益率对普通投资者的吸引力大小，而低层资产质量及其运营管理能力是关键。因此，公募REITs的推进尚需相关制度机制的保障，强化对REITs产品的全流程监管。尤其要兼顾为基础设施融资与回报投资者两方面，落实好投资者适当性管理。
可以预见，随着公募REITs的推进和范围的拓展，来自供给侧、需求侧驱动力的嬗变将逐渐改变房地产市场的预期，促进市场的理性发展。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)