文/新浪财经意见领袖专栏作家 姜伯静
2020年1月，房地产行业海外融资出现一个很罕见的高潮。
根据某机构的数据，2020年1月份房企境外债权融资1099.7亿元，环比上升922.4%。据统计，在境外融资的企业，包括了中国恒大、融创、新城发展、龙湖、旭辉、龙光、华夏幸福等多家知名房企。
境外融资，本来并不是很新鲜的事情。只是，这一次的规模太大了些。
下面，根据部分上市公司的公告，我们看一下一些主要上市房企境外融资的具体情况。
第一，中国恒大。
中国恒大1月16日发布公告，称恒大就发行 10亿美元于2023年到期的11.5%优先票据及10亿美元于2024年到期的12.0%优先票据，与瑞信、美银证券、法国巴黎银行、建银国际、光银国际、中信银行（ 国际）、天风国际及瑞银订立购买协议。
根据票据发行，公司主席兼执行董事许家印先生已认购5，000万美元的2024年票据；公司行政总裁兼执行董事夏海钧先生已认购5，000万美元的2023年票据。
第二，融创中国。
融创中国1月8日发布公告，“将发行本金总额为5.4亿美元的票据”。除非根据票据的条款提前赎回，否则票据将于2025年1月10日到期。年利率6.5%计息。
第三，新城控股。
新城控股2月7日发布公告称：2020 年 2 月 6 日，新城环球完成在境外发行总额为 3.5 亿美元的无抵押固定利率债券，并获得新加坡证券交易所的原则性上市批准，相关债券已于 2020 年 2 月6日在新加坡证券交易所上市。
第四，华夏幸福。
1月15日，华夏幸福发布公告称， 2020年1月14日，公司境外间接全资子公司完成境外发行12亿美元的高级无抵押定息债券。其中，5亿美元高级无抵押定息债券期限为3年，票面利率为6.90%；7亿美元高级无抵押定息债券期限为5年，票面利率为8.05%。
以上，是四家主要房企的海外融资情况。其余不再列举。
分析，各家房企海外融资的目的，各不相同。有的，是借新债还旧债；有的，是为了解当下之急；有的，是为了更大的发展。
举几个经营方面的例子，就能说明一个普遍性的目的。华夏幸福2019 年 1-12 月经营情况简报显示，2019年1-12月，房地产开发签约销售额同比下降了20.42%。签约销售额下降这么多，意义很明显。而融创中国的公告则显示，2019年，融创累计实现合同销售金额约人民币5，562.1亿元，同比增长21%。
房企经营状况有好有坏，经营方向也不尽相同，所以融资目的也各自不同。但对于绝大多数并没有进行很大规模“跨界”的房企来说，目的应该差不多，就是为了房地产这个主业的发展。
与海外融资相比，房企1月份境内债相对来说数额较小；但是，根据媒体报道的数据，境内债发行量也达到241亿元，环比上涨287%。
而根据统计局的数据，整个2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，其中，国内贷款25229亿元，利用外资176亿元，自筹资金58158亿元，定金及预收款61359亿元，个人按揭贷款27281亿元。
整个2019年，利用外资为176亿元。现在，这些房企一月份就在境外融资1099.7亿元，这说明什么问题？
一个必须要面对的问题是：2020年，房地产开发企业在2020年会面临很严峻的资金考验。
虽然，每年的1、2月基本都属于销售淡季，但今年的1、2月甚至3月，都将面临更淡的局面。销售不振，资金回笼难度增加。资金难题，将困扰每一家房企。而地产企业，为了“积草屯粮”，为了缓解债务压力，为了图谋发展，在境内、境外融资是不多的手段之一。
不过，在境内获取资金的难度很大。政策层面，2020年1月，银保监会发布了《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，《意见》指出，“严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。”
这样，即便是在未来资金宽松的节奏下，流向地产行业的资金也不会“水涨船高”。
于是，境外融资，成为不多的选择。
所以，在海外大规模融资，说明房地产企业正在防备一个隐患：房地产行业在2020年很可能会出现“钱荒”。
未来，资金这个问题解决的好坏，将影响一大部分房企的发展。除了寄希望于疫情之后，被压抑的购买需求开始爆发，房企另外的希望就是：疫情之后，房地产行业会不会成为“帮扶对象”！
但今后的问题是，政策会让资金倾向于房地产业吗？这个可能性不大。v
(本文作者介绍：专栏作者，首届世界互联网大会最佳新闻评论奖得主，iDoNews 签约专栏作者。)